#아산시 #충남 #부동산투자 #비쌀땐 #쉬자 #투자 #돈버는길 #부동산 #아산투자 #비조정지역 #맨션 투자 #투자분석 #비규제지역 #추천물건 #아파트투자 #지방투자 #투자기본 #핵심준수 #투자분석 아산은 지방 투자자라면 누구나 아는 우량지 중 하나다. 최근 조정대상지역에 묶일 우려가 높았지만 이번 규제에서도 피했다. 그렇다면 현재 시점에서 아산시의 투자가 괜찮은지 한번 살펴보자.아산시의 위치를 먼저 보면
바로 옆에는 천안시가 붙어 있고 지도상으로는 나오지 않으나 왼쪽 끝에는 당진시 위에는 평택시가 있다. 경기도와 그리 멀지 않고 나름대로 장점이 있는 도시다. 투자 분석을 위해 1. 우선 기본 공급량을 체크해 보자
기본적으로 2021~2022에는 충분한 공급량이 예정돼 있지만 2023년 이후 매물이 소멸된다. 향후 호재를 감안하면 결코 충분한 공급량이 아니다.또한 인접 도시 천안 동남구의 공급량을 살펴보면
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음, 2023년까지 충분해. 이건 나중에 얘기할 요소가 되겠지만 투자의 변수가 될 만한 요소다.2) 아산시 인구를 체크해보자
아산시는 약 32만 명에 가까운 인구가 살고 오히려 인구가 늘고 있는 도시이다. 대표적으로 배방/탕정/용화동이 있는데 위에 지도에는 표시되지 않지만 이른바 구도심인 용화동에는 약 13만 명 정도가 거주한다.3. 최근의 매수 심리
최근 충남의 전반적인 매수심리는 매수 우위 분위기를 계속 유지하고 있으며, 그 중심에는 단연 아산이 있는 것으로 보인다.
그 증거로 외지인의 투자 비율을 보면 45.6%로 충청남도 최다임을 알 수 있다.
이런 분위기를 반영하듯 최근 실거래가 순위를 보면 무려 8억을 기록한 곳도 있다.. 이제 적응할 때가 됐어야 하는데 8억 4) 아산가격지수
아산의 가격지수를 보면 비조정 지역의 수혜 때문인지 공주시와 함께 지속적으로 매매지수를 경신하는 모습을 보이고 있다.
그래프상에서도 대부분의 도시와 마찬가지로 역대 최고 상승치다.아산은 신도심/구도심을 나눌 수 있는데, 이에 따라 구분하여 상권을 먼저 분석해 보면 5. 상권
우선 신도심 상권이다. 가장 핫한 지역인 배방과 탄전 쪽 상가 수를 보면, 탄전은 트라팰리스를 중심으로 배방은 배방역을 기점으로 주요 도심이 형성된 것을 볼 수 있다.
구도심 상권이다. 용화동 상권으로 역시 구도심 파워답게 최대 상권을 자랑한다. 필자는 아산 용화동에 여러 번 가본 적이 있는 사람으로 실제로 역 근처는 지방 느낌은 들지만 그래도 인프라가 잘 갖춰져 있음을 느꼈다.6. 학원가, 만약 아산의 실거주를 위해서 이 글을 읽는 사람들을 위해서 학원가의 내용을 분석해보면
우선 구도심은 여러 가지로 나뉘어져 있는데, 기본적으로 다음과 같은 밀집 현상을 볼 수 있다.신도심 학원가는 탕정을 필두로 주요 학원가 밀집해 있어 배방과 불당 근처에 앞으로 더 많은 학원가 생기지 않을까 생각해 본다.학군을 중·고등학교로 살펴보면 확실히 중·고등학교 모두 신도심 쪽이 평균 성취도가 높은 것을 알 수 있다. 즉 자녀를 둔 세대에서 공부의 의미가 있는 가구라면 신도심을 선호할 수밖에 없다.그렇다면 비규제지역에서 아산이 왜 이렇게 인기가 좋아졌을까?7. 호재, 각종 호재를 모아봤다.일단 인접 도시인 천안 중 천안의 강남으로 불리는 ‘불당동’은 엄청난 매매가를 기록하고 있다. 금방 뒤집히면 코 닿을 위치에 있는 탕정면과 배방읍은 풍선효과가 일어나기에 충분한 조건이었다.아산은 삼성의 도시다. 삼성의 디스플레이시티2와 완성될 벨트라인은 외부인들이 어려워질 정도의 투자환경을 갖췄다고 보는 게 맞다.8.추천매물1.10년이내 신축2.전용면적 85제곱미터이하 국평중심 3.가구수는 최소 300가구이상 4.가격대는 3억대 중반미만 네이버매물기준이며(덕산동등 외곽은 제외하였습니다)구도심과 신도심 근처에 있는(탕정은 이 가격대 진입불가)매물종류로는 1.온천삼일파라뷰 시그니처(분양권24.1월)2.묘금호어울림아이퍼스트(분양권2022.2월)3.아산영화파크(2014년식)4.배반메이루즈(2017년식)1개씩 추가로 살펴보면1. 온천삼일파라뷰 구도심에서 현재 피는 묻어 있지 않지만 아무래도 최근 아산시의 호재가 신도심 중심으로 집중되어 있어 구입하기가 애매할 수 있다. 가격은 꽤 장점이 있는 편.2) 모종 금호어울림 아이퍼스트이 가격대와는 조금 거리가 멀지만 한 채가 남아 있다 피는 역시 1억 가까이 묻어 있는 상태지만 사실상 3.8억 이상 매물에 가깝다.3. 아산영화아이파크나름대로 구축의 대장급이며 가격은 3.5억 이상으로 결코 싼 편이 아니다.4. 베반 메이루즈나름 저렴한 가격대로 가격대가 형성되어 있어 실거주라면 추천한다.다만 아쉬운 네임밸류로 인해 실제 사는 사람들의 리뷰 등이 필요할 것으로 보인다.해당 조건과 별도로 가격을 3.8억대까지 올리면 좀 더 선택지가 많아진다.그중 하나인 더샵센트로(분양권 23.10월)를 보면더·숍 센트로의 경우 앞으로 공급되는 아산 신도시와 가까운, 위에는 탕정을 조금만 더 가면 천안 아산(KTX역)이 있다.적어도 분양 가격에 대비하면서 향후의 리스크 대비를 감안하면 크게 떨어질 정도의 지역은 아니다.그러므로 개인적인 추천 물건을 선정하면 1. 더·샤프 세인트에서 2. 온천 사흘 파라 뷰(인프라를 갖춘 구도심에 싼 신축급)3. 배방 메이 루스(위치가 애매한 포지션은 있지만 상대적으로 저렴한 가격)요즘은 비 조정 모두 폭등한 상태라고 본다.그러므로 가급적 실제 거주 투자가 리스크 대비에 안전하며 청약 가점이 되면 탕정 중심의 분양을 노리는 것이 가장 좋을 것 같다.(분양 가격도 싼 가격대가 아니라)호갱노노 분양 예정을 보면, 국평 중심은 4.55억대다…역시 너무 오른 느낌은 있다.(참고 자료)아산시의 평균 연봉이다. 신도심 쪽으로 갈수록 구매력이 높다는 것을 알 수 있는데, 이는 신도심에서 상권이 흡수될 가능성이 있다. (향후 개발을 통해) 저자는 아산 구도심에 구축, 대형 평수 아파트를 가진 사람으로 신도심과 구도심 모두 조화롭게 발전했으면 한다.(참고 자료 2)천안 불당동 매매가격이다.. 평수는 굳이 설정하지 않았다.. 너무 비싸니까.. 이걸 보면 아산이 정말 저평가인 것 같기도 해… 동남구의 많은 공급량과 탕정 공급량을 소화시킬 수 있을지 잘 모르겠지만.. 이 정도 가격대라면 어느 정도 가격 방어가 잘 되지 않을까 생각해본다.구도심 쪽에서도 신축급을 인수할지 고민…여러분의 성공을 기원합니다.